展望2018北京樓市，向左走向右台中監視器施工費用走？
今天是2017年的最後一天，祝大傢新年快樂，2018買房、賣房、事事，都順心！
2017年對北京房市，可謂波瀾起伏的一年，對此，前面一篇文章已經有總結過，大傢可以看這裡《2017北京房市大事Top10》
目前的市場行情怎麼樣？可以出手嘛？
這個首先要從成交量說起。317之後，4-9月份，北京房價量價齊跌，而且是普跌，不分區域類型新舊是否學區（極個別小區跌幅極小，比如中信城、國奧村、陽光麗景、保利中央公園等，那是個例中的個例。當然還有部分小區是因為成交量極低顯得價格沒怎麼波動，屬於“偽抗跌”）。
8月底9月初基本是這次調整目前的成交量最低點，從9月份開始，成交量開始有回升，不過並不是線性增長的回升，10、11、12月的成交量基本保持穩定、做瞭一個平臺，成交量比最低點時大約有瞭20%的增長，且一直保持在這個量。而且這個量，是典型的“以價換量”，大部分是業主主動降價達到買傢心理價位而促成的成交。
成交量和房價有著非常密切的關系。隨著成交量的探底盤整，房價也逐漸開始盤整。從小區品質來看，部分次新優質小區的房價接近穩定，同戶型成交價11月份後基本保持+-3%之間波動；一些無學區老房（或非一線學區老公房）和一些硬傷房，則價格仍舊在繼續探底，幾乎每一套成交都比上一套有一定程度下跌，急售所謂"跳樓價"經常出現；而大部分小區，則報價趨向穩定，個別業主報價試探性微漲，但實際最終能成交的價格，則一般還是有著比較大的侃價空間。
而從價格來看，中等改善（1000萬左右）房源，成交量有點放大，成交價基本穩定，偶有筍盤出現；老破小非學區或劣質房源，價格還在下調（這波人急著賣瞭趕在明年5月之前買學區）；超小戶型（40平以內）上車學區房，價格開始變得比前段時間堅挺瞭，侃價難度有所增加；優質小區次新大戶型改善（1500萬以上）的，比較穩定，未見什麼變化。
總體來說，大部分小區成交價在去年11-12月份左右；跌得較多的小區可以到去年9月份；部分急售筍盤，已經到達去年6月份左右價格。
當然這裡也要說一下的是，臨近12月底，成交量有瞭一個明顯的“小翹尾”（數據也可以看出來）。原因（1）需求還是切實存在，憋瞭一年的需求看最近幾個月平穩瞭，有些人忍不住就出手瞭。事兒哥觀察的一些熱點小區裡面的一些還湊合的房源，很多也確實賣出去瞭。（2）每次月底網簽核驗都會出現高峰，年底就更明顯，中介沖年底業績的動力很足（3）一些新政（比如打擊陰陽合同等）的傳言，讓一些買傢賣傢加速推進瞭交易。也就是年底數據翹尾有部分是因為真實成交量、也有部分是因為合同加速的結果。而且目前來看，雖然年底成交量翹尾，價格並無明顯上漲跡象，雖然意向出手客戶有所增加，但大傢對價格的接受度還是停留在我前面說的那個水平上。畢竟即使成交量回升，仍舊隻是探底回升瞭20%左右這個量級而已，離3、4月份那種成交量還相差甚遠，還不足以支持價格實質性上漲。
那現在可以買房嘛？
這裡首先要說的是，無論你打不打算現在買房，最好現在就開始像要買房一樣，經常去看房，尤其是自己關註的小區。保持對市場行情的敏感度是非常重要的，尤其是現在，我個人覺得處於一個還算比較微妙的時刻。無論未來是保持橫盤、還是溫和向上、還是繼續開始一波下跌，如果你經常一線看房，自然會鍛煉出一些嗅覺，在真正有變化來臨的時候，做到快人一步。
現在是否要出手，這裡假設目前的外部環境都不變化，包括政策、信貸之類（變化的分析可以看後面2018的展望），那麼我的看法是：
對於剛需。現在已經可以出手。目前的市場，除非是那種大硬傷房（這種估計至少還有10%的下跌空間），我覺得大部分小區的房價，最多再有3-5個點下跌空間，而走平或微漲的可能性也存在。對於剛需來說，有句話叫“剛需什麼時候出手永遠是對的”。上車的安全感對剛需是最重要的，他們等不起也賭不起。目前這個區間，已經處於相對安全區域瞭，看到合適的房，大膽出手吧。當然要提醒的還是，千萬不能貪圖便宜買硬傷房，搶房時候你買我還可以忍，這個時候還買硬傷房那就是no zuo no die瞭。
對於換房改善用戶。可以再看看，也可以出手。但即使不出手，也應該處於頻繁看房狀態瞭。當然改善用戶目前可能會發現一個比較痛苦的事情：那就是自己要賣的房子價格降得比較多、而自己看上的優質小區大戶型卻降得較少。不過這種情況，如果是這種溫和平臺調整周期，基本很難有改善；除非你願意等到下一次上漲周期換房（這時候魚龍混雜，硬傷房價格經常能和優質房接近），否則現在我覺得至少要隨時保持出手狀態吧。對於調整周期的換房用戶，有些老話還是再說一遍：目前換房，一定要先賣後買。先把自己房子掛出去，然後看要買的房子。要買的房子挑選2-4套有意向的，但不要簽合同，然後這時候可以接受要買你房子的人的邀談。賣房合同簽瞭以後，立刻去按優先級談要買的房子（目前行情，2-4套裡面肯定還有沒賣掉的），爭取在最短時間內簽訂買房合同。反正就是“先賣後買，但買賣盡量靠近”。賣房合同，盡量把合同周期談短一些；買房合同，盡量把周期談長一些，避免換房中間出現意外，給一些緩沖期。同時，賣房合同收多一些定金，買房合同交少一些定金，最好賣房收的定金 買房給的定金+中介費。
對於投資用戶：建議目前還觀望，保持對市場的觀察即可。因為目前由於貸款難度很高，可以利用的杠桿很低，本身就不太適合投資；其次由於資金本來就有成本（就算一年8%吧，已經很低瞭）；而房子還有稅費等損耗，也就是房子如果一年不漲10%，這筆投資資金就算虧瞭。而目前的市場行情如果沒有政策轉向，明年能上漲10%的概率太小瞭。當然保持對市場的觀察，萬一出瞭一套幾年難遇的“筍盤”，小投資一把，未嘗不可。
2018年房市會怎麼走？
一、宏觀信貸和去年持平偏緊，但基層有偷偷放水嫌疑
2017年的政治經濟工作會議的定調是“實施穩健中性貨幣政策守住不發生系統性金融風險底線”。有人說“穩健中性”，比2016年的“穩健”用詞更嚴厲，其實2016年前面說的“穩健”，在正文裡面又加瞭一個“穩健中性”，所以並沒有本質變化。可以認為今年把“穩健中性”放到標題第一句裡面，比去年略嚴格一些。
往房地產行業放水、超發貨幣基本是沒可能瞭；不過今年的財政政策和去年一樣，還是“積極”，我個人一直覺得如果“財政”是“積極”，貨幣再“穩健”，也不可能走到太極端。像美帝加息這些事，天朝經濟作為第二大經濟體，現在受美帝影響已經很小瞭，在經濟形勢總體不樂觀情況下，雖然貨幣不至於超發，但“連續加息”這事，估計明年的概率也不大。
影響房價的，首先是信貸政策，其次是土地政策。信貸基本保持和今年的平穩，房價大幅度波動（不管哪個方向）的可能性就降低瞭不少。
但要值得註意的是，“信貸收緊，嚴控資金在金融領域不流向房地產”是高層的規劃；但在實際執行中，“房貸（包括抵押出來用於購房的貸款）”仍然是最優質的一種貸款。尤其是利率較高、實際用於購房的抵押貸款，這一點，想完全防死，那是很難的。
從目前的實際情況來看，隨著風聲最緊的4-10月份過去，各種抵押貸、首付貸、信用貸，都有偷偷一點點放松的跡象（沒辦法，基層機構也需要吃飯、也需要業績）。譬如商辦房的抵押貸款，早在鏈傢恢復商住房上架之前，就有分行在偷偷做瞭。還有什麼接力貸、抵押貸，我覺得除非上面又再次重申猛抓一次，否則再熬幾個月，都會有偷偷一點點放松的可能。
二、土地供應加大，開始打造長效機制
2017年北京商品房住宅供應量達到2016年7倍，尤其12月玩命似的加速供地。從這個基調來看，2018年供地速度也不會減慢。
不過這事也沒想象的那麼恐怖。除瞭供應地段大部分在偏遠地段以外，你會發現大部分的供地還都是共產房。
房地產稅怎麼樣不敢說，但“共台中監視器材產房+租賃制度”在供應層面，應該是ZF設想的長效機制瞭：
有錢的人買完全產權商品房，市場流通（配合一定政策調節）；
剛需買共產房，封閉運行；
屌絲租賃住房，然後整點“租售同權”的噱頭，讓他們安心。
租賃房、共產房這兩個范圍內的需求和商品房的需求人群目前看起來可重疊度較小；而且還存在轉移轉化的概率，所以以2017年這種供地的架勢來看，對改善及以上商品房的直接沖擊不會很大；但對遠郊上車房，可能會有一定沖擊，進而通過換房鏈條影響到商品房。
三、房市調控政策存在微調可能性
這個來自於住建部部長在12月23號的一番講話，說到“明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。”
這番話真的很耐人尋味：
1、“滿足首套剛需”：預計首套房貸目前還有上浮的情況，明年初就有可能得到改觀，首套房貸至少可以恢復到基準；首套房的首付比例還有進一步微調可能（35%-30%之類）；
2、“支持改善需求”：這個讓很多人興奮，有些人認為“認房認貸”可能會取消，恢復“認房不認貸”之類。但事兒哥個人認為這個就用力過猛，取消瞭房價必然起飛。我認為可能是一些更精細化的政策，比如和征信不良記錄一樣，貸款記錄的認定有個年限，例如“五年以上、且已還清的貸款記錄自動被消除等等”。畢竟五年前貸過款，現在再買房，是換房剛需概率很大。或者區別對待“有過一次貸款記錄和多次貸款記錄”等等。
直接取消“認房認貸”，我認為概率比較低。
3、“遏制投機炒房”：離婚一年內算二套這個，應該不會改瞭。多套貸款記錄的，甚至有可能升級為不能貸款（其實也就是恢復為2014年930之前）.
四、北京市場的一些不確定因素
第一個變數就是“打擊陰陽合同”瞭，講真，如果這個在其他政策都不變（例如非普線、例如指導價）的情況下，強行嚴格推行，那殺傷力簡直驚人，至少剛推行的前幾個月，交易量估計能冰凍，房價整體再跌10%極有可能。具體分析可以見這篇《打擊“陰陽合同”，這次是動真格的嘛》。不過我個人認為，這種“自殺式”行為，強推可能性極低。個人估計，有可能是提升非普線、然後再稍微調整指導價（目前指導價基礎上，上浮30%-50%），皆大歡喜。
其他還有些小變數，例如“公積金貸款也要認房認貸”之類，不過感覺還好，公積金額度本來就小，而且公積金即使二套，利率仍然很低。
最後這裡也預測一下2018年的北京樓市吧。
第一句話先放在前面，支持北京樓市的，是至少20年內不會變化的強烈需求。
一、2018年調控可能會微調，但總體不會放松，甚至有局部變嚴（例如提升指導價）的可能。我個人認為2018年房價即使出現上漲，總體來看很難超過10%的幅度（當然不同類型房子之間會），+-5%以內的可能性最大。
在調控上，根據住建部秦虹的觀點，很可能會出現更加"精細化的調控"(前面也分析瞭），比如按南投監視器價格照持有時間、持有套數、貸款記錄、貸款時間，來精細化區分偏改善的買入、偏投資的買入。
幻想2018年買入房子躺著賺個幾百萬上千萬的人，那明年最好洗洗先睡。如果就是投資為目的的，謹慎觀察、考慮戰略性建倉還是可行的。
二、不同類型的房子之間差距會進一步加大。無學區老破小、硬傷房、遠郊房，會越來越難賣，明年可能還有10%的降價空間。優質次新房、一線真學區房，價格空間已經不大，甚至在明年3、4月份以後出現觸底以後的微漲都有可能。改善型房屋裡面，記住一句話“終極改善房，將越來越一房難求。”
小區品質將越來越重要，“產區房”（周圍有穩定、大量、高薪職位供應的區域）也將越來越保值，甚至不遜色於一些學區房。
“學區房”永遠有價值。鑒於教改可能性，買離學校地理位置最近的學區房，保險系數最高。
三、明年房價怎麼走？
總體來看，房價離整體到底的時間節點，還有3-5個月時間，也就是明年4月份左右。不過由於前面所說的，各類房子，走勢會出現比較大的分化。像學區房，為瞭趕在5月信息采集，春節左右無論如何該看看瞭；而硬傷房、無學區老破小，等到明年8月份以後再入手，都來得及。
下面是跳大神：
預計現在到4月份，整體均價（包含所有房）來看，成交量和價格仍會保持穩定，一部分小區可能還會持續降價，但大部分小區應該企穩瞭；5月份開始到10月份左右，隨著一些金融機構偷偷放水，成交量開始有10%左右的攀升，價格仍舊穩定，但侃價空間、筍盤量會變少；預計明年9月份左右，“精細化的調控”政策可能會出臺，部分“被二套”的改善剛需可能會拿到首套首貸資格，價格開始回暖，到年底，會有3%-5%左右的漲幅。
不過成交量上，我認為仍然不樂觀，盡管價格會企穩，明年的月均成交量，估計做多也就到今年3、4月份成交量的60%左右。
四、什麼時候適合買房？
剛需我覺得明年全年都可以。
對於占絕大部分的改善用戶來說，3-4月份左右是一個可能的時機，這時候房源會比較充足，價格也穩定，可以好好挑挑。對於記錄總體比較良好（比如就一次貸款記錄，還是比較久以前的）的改善用戶，可以考慮等一下“精細化調控”政策出臺，預計在明年7-10月份左右吧，可能會有條件、部分放款“認房認貸”，如果那時候你從二套變首套瞭，那就賺大瞭，等到那時候買，哪怕房價漲瞭2、3個點，也是值得的。
五、關於商住（商辦）囉嗦一句。
隻有低總台中監視器推薦價（200萬以內）、地鐵旁（500米以內，超過1公裡堅決不考慮）的商住還有點價值，而且必須低總價（200萬以內）。
由於商辦現在可以抵押，稍微有瞭點金融價值；但我還是建議，最好是機構來進行操盤（他們對杠桿的利用很嫻熟，而且商辦的租金回報率高，這點對個人意義不大，對機構很重要）；個人一定謹慎。
最後說一段。把時間放大到10年這個坐標來看，房子，仍舊是99%的傢庭最好的投資，沒有之一。我們正處在一個可能很長時間不會發生真正經濟危機、整體社會資產處於一個持續溫和向上的時機。
現代經濟的自我調節能力、國傢的管控能力都比起幾十年前有瞭翻天覆地的變化。
就好像封閉系統的熵永遠隻會增加、不會減少一樣；在很長很長一段時間內，所謂“災難性的崩盤”永遠隻會存在博眼球的經濟學傢的博客文章中，整體社會資產總額，是一個持續的、溫和向上的趨勢，能夠持續的時間將會超出你想象。
這樣的一個情況下，你首要要做的是什麼？保證你的資產不貶值。相信我，對於99%的人，除瞭買一線城市房產，沒有比這更好的生存之道。
買房，是一種信仰。
今年最後一篇，開個贊賞吧。感謝一年多來的陪伴，台中防盜監視器再次祝大傢2018年，買房賣房，以及生活中的一切都順利!
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